至诚贷款

在新西兰租房比买房贵?真相竟然是这样的……

2019-10-22

至诚信贷-夏洛克

​大城市的租金和房价都很贵,但就性价比而言,你更倾向于哪一种居住方式呢?

如果将租房成本和买房成本(房贷、利率、保险和维护费用、地税)相互比较,答案显而易见——还是租房比较合算。

如果只考虑现状和从短期来看,租房的成本相对较低,但如果从长期来看,上述论点则不成立。

先不考虑这两者的成本问题,如果租房,毕竟房子不是自己的,所以会面临一些租房的尴尬:

1.房子不是自己的,除了随时或到期搬走的风险,还有每次搬家的费用和时间,经常看到PYQ有人感叹“搬一次家折损半条命”。对于新一代的海外移民,很多人都有数次搬家的经历,无论是自己放假回国,或是跟房东有矛盾,还是跟合租的房客在生活上互相影响......相信每个人多多少少都经历过这些,有一对夫妇因为晚上关着门在房间吵架,这边房子的隔音不是很好,打扰到了隔壁夫妇的休息,结果被隔壁房客报警,半夜警察敲门问话,这些奇葩的事情也是屡见不鲜。

 

2.因为房子是租来的,舍不得花钱布置,想布置也不能随心所欲例如像一些需要钉钉子的物件大多不被房东允许。另外随时都有可能搬走,所以大件的东西根本不舍得买。租房买的很多东西搬家的时候扔,换房的时候再买,每次处理这些东西也很麻烦。其实居住的幸福感是极低的。

 

3.身边那些贷款买房的人,短期来看生活质量不如你高(如果出租缓解还贷压力,甚至每周所还剩余贷款低于每周租房成本的话,那还另当别论),不能随心所欲的花钱,他们背负着几十万、上百万的贷款以及每个月成千的月供,似乎你有更多的现金可以支配。其实不然,从长远来看,他们的资产正在增值,居住的舒适度和幸福感也在节节攀升。你手上的那些钱还是那些钱,尤其在这个通货膨胀的年代,房价上涨,租金上涨,财富在贬值,你的现金流购买力越来越低,随着年龄增长,你的幸福感开始逐渐递减,因为你在日常支出的消费结构产生改变,收入会在例如房租等这些刚需方面支付更多,可以存下来或用于提升生活品质的钱越来越少。

 

4.未来房价的上涨,收入跟不上,造成买房越来越难。对于房价的上涨还是下跌很多人持不同意见,貌似也是生活中最热的话题。关于房价上涨的原因归结起来无非就是移民人口增加、土地和房屋供应不及时、房产投资收益大等,其中大家认为供求关系是导致房价上涨的最大因素,这也是为什么政府一直在控制移民数量,出台禁购政策,貌似在各种打压下,房价比较之前增长迅猛的趋势有所回落,但是地段好的区并没有下跌,倒是之前投资收益大、增值过高的地区下跌比较明显,难怪地产大亨潘石屹在一次节目中说道:“买房子看三点,哪三点?地段,地段,还是地段!”在笔者看来这些政策只能抑制房价上涨的速度以及房价在一定周期内的波动或停滞,因为根本原因其实出在通货膨胀上。并不是说供求关系对房价没有影响,但是如果从长期的时间发展过程中来看,通货膨胀才是导致房价上涨的根本因素。

根据经济学的规律,只要商品在供不应求的时候价格肯定是会出现上涨,所以在以前房子这件特殊商品供不应求的时候,房价自然会不断上涨。但是这只是在某个时刻的规律,如果把房价放到时间长河里来看的话,就算供需关系平衡,房价还是会因为通货膨胀而上涨。这个无论是新西兰还是中国乃至世界,跟10年、20年前相比,都在演绎着相似的进程。

 

为什么会出现这种情况呢?最主要的原因就是因为通货膨胀往往伴随着货币的超发,这就使得市场上会出现钱越来越不值钱的现象。货币的购买能力越来越小,供求关系趋于平衡甚至说供过于求了,商品的价格上涨。这种感觉在我们日常生活中逛超市时,大家就能体会到。就拿柴米油盐这些生活必需品来说,像大米、食盐、食用油这些商品早就处于一个供过于求的局面了,但是这些东西的价格下跌吗?没有,不仅没有下跌反而因为货币购买能力的缩水,这些商品还涨价了。(这一段参考自知乎“房价”)

在“货币贬值,不动产保值”现象的影响之下,有越来越多的人进入到房地产市场,同样是理财,比起将自己的剩余财富拿去买股票、投资生意……把钱放在房产上貌似风险更低,操作起来也更简单、更节省精力,所以房地产市场才会出现供不应求的局面,进一步导致了房价的上涨。

 

虽然你的收入会随时间的推移而上涨,住房的成本也在上涨,不光如此,你的支出也会上涨。因为人工上涨了,各行各业的用人成本也在增加,不单单是老板支付员工的薪水增加,货物的运输也在上涨,因为运输也需要人工,所以货物的成本也增加了,多重原因一起推动了物价的上涨。自然而然,看似增加的收入,但老百姓的钱包并没有鼓起来,日后能存下来作为首付的钱也变少了,你收入增加的速度永远也赶不上房价上涨的速度,这就是为什么大家感觉房子越来越买不起,购房压力越来越大。

 

所以在笔者看来通货膨胀才是导致房价上涨的根本原因,想要抑制房价的上涨就需要抑制通货膨胀的速度。

 

以上仅代表作者个人观点,与公众号无关。

 

接下来我们来看,新西兰的住房情况:

(以下内容源自新西兰后花园)

增值收益

过去40年,奥克兰的房屋中位数每隔10年就会暴涨70%到100%左右。

这就表示,如果你在1980年以5万纽币的价格买下一套房,到了2019年,这套房子的价格就会涨到80万纽币左右。虽然具体数字有所出入,但原则上是这样的。

专家指出,这是因为“房市周期”在起作用。据观察,从1980年到2019年的几十年间,新西兰的房价每隔10年就会上涨(上涨周期为5到6年),然后剩下的4到5年又会陷入停滞。

就目前来说,奥克兰房价正处于停滞期——形势正蔓延到全国其他地区——但预计2020年将发生逆转,因为到时候会步入新一轮的房市周期,房价或将上涨。

虽然上述分析并无事实根据,但就过去40年的经验来看,很有可能这样。

图片来源:pixabay

买房价格固定不变

专家指出,虽然房贷利率和保险费时有波动,但买房时的成交价是固定不变的。

援引上面的例子,如果你在1980年花5万纽币买了一套房,在你按揭期内,你所缴纳的住房支出(包括房贷利率)是固定不变的,但这段时间,你的房子可能迅速增值,到2019年暴涨到了80万纽币。

租房支出

从1999年至今,新西兰一套单卧、双卧房的租金中位数已经从130纽币左右上涨到了390纽币;三卧、四卧房的房租从175纽币上涨到了525纽币。现实情况是,房租会定期上涨,这一点毋庸置疑。虽然你的收入也会随时间的推移而上涨,但你的住房成本也在增加。

资产(Equity)优势

随着房价的增值,业主可以通过Equity来作为现金流量的抵押,用以资助生活中的其他开销;但就租客而言,唯一的办法只有存钱,或者向银行申请高利率贷款。

退休生活

对于业主来说,买房的一大优势在于,随着时间的推移,他们最终会“无贷一身轻”,从而享受自由的退休生活。

这些业主将在余下的时光里节省大部分住房支出,但租客们却将继续支付房租。

专家认为,买房的好处从长期来看是不可估量的,而租房只能节省短期收益。

对此,你怎么看呢?

 

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