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奥克兰住房可负担性提高 更多首次购房者买得起房

2019-11-26

但是,随着投资者重回房地产市场,会带来更激烈的竞争。

图片来源:Getty Images

对于奥克兰首次购房者来说,有好有坏的迹象。一方面是奥克兰的住房变得更可负担;但另一方面随着投资者重新投入市场,会带来更激烈的竞争。

梅西大学最新发布的《住房负担能力报告》(Home Affordability Report)指出,由于过去3个月房价下跌,更多购房者能够买得起房子,奥克兰住房可负担性提高了近10%。

但数据分析公司CoreLogic的另一份报告发现,这一趋势也吸引了投资者的眼球,他们现在也在购买更多的房屋。

在全国范围内,住房的可负担性提高了2.6%,原因是许多地区房价涨幅趋于平稳,工资水平不断上涨,房贷利率创历史新低。

梅西大学这份报告的作者,来自其经济与金融学院的Arshad Javed。

他说,“全国16个地区中有8个地区的人们的住房负担能力有所提高。这主要是受到房价波动的影响,包括奥克兰的房价中位数下降了4万纽币,导致其负担能力提高。”

此前,奥克兰经历了近10年的快速房价增长,成为全球住房最不可负担的城市之一。

2017全球住房最不可负担的城市:

1 香港 18.1倍

2 悉尼 12.2倍

3 温哥华 11.8倍

4 奥克兰 10.0倍

全国住房拥有率也从上世纪80年代约78%的创纪录高位,直线下降至目前的55%。

然而,随着过去两年奥克兰房价增长放缓甚至开始下降,首次购房者不仅重返市场,而且成为最大的购房群体。他们受益于创纪录的低利率、使用KiwiSaver存款来支付首付,以及政府旨在减少投资者购买房产数量的措施。

不过CoreLogic资深房地产分析师Kelvin Davidson表示,对于首次置业者来说,这一趋势可能会受到房市投资者增加的威胁。

他说,“总体而言,在过去的几个月里,有迹象表明,我们现在可能正在目睹首次置业者’顺境’的结束。一个关键的迹象是,投资者再次为奥克兰的房屋申请了最多的房贷。”

图片来源:Pixabay

在过去3个月发放的所有住房贷款中,28%的住房贷款是由投资者所获得,而首次购房者的这一数字为27%。

与此同时,那些希望出售现有房产、搬入另一套住宅的业主,也在退出房地产市场。

希望出售其现有房产并搬入另一套房屋的这部分业主(这一群体被称为“Movers”),在过去3个月发放的奥克兰住房贷款中,他们仅占22%,创下了10年来的最低水平。

Davidson表示,投资者之所以再次回到房市,是因为他们获得了更好的房屋租金回报,并且考虑到奥克兰的房价下跌,感觉到有逢低买入的机会。

在全国范围内,“Movers”是最大的购房群体,占全国新增住房贷款的26%,相比之下,投资者占25%,首次购房者占24%。

根据梅西大学的《住房负担能力报告》,过去三个月的负担能力趋势也延续了去年的整体趋势。研究发现,奥克兰住房的可负担性提高了13.8%。

与此同时,全国居民的可负担能力提高了5.2%。报告称,全国工资水平上涨3.7%,房贷利率也创下历史新低,抵消了同期全国房屋销售中位数上涨3万纽币的影响。

 

至诚小贴士

住宅负担能力指数(Housing affordability index)是一个测量国民家庭购买住宅的财务能力的一项指数。

根据美国房地产经纪商协会(the National Association of Realtors)的定义,如果住宅负担能力指数为100,表示一个达收入中位数的家庭,假设他的住宅按揭首期为20%,其收入刚好足够负担一个价格为中位数之住宅之按揭。因此,当指数上升时,显示该家庭更有能力负担一个中位价格的住宅。

房屋贷款负担率和房价所得比、住宅负担能力指数、购屋机会指数以及租金所得比都是在实务上,经常做为评估民众购屋负担能力的指标。

房屋贷款负担率,即为民众购屋贷款负担占所得的比例,通常会假设在贷款七成、期限为20年,本利平均摊还的情况进行计算。

计算出来之数值,代表中位数房价之每期应偿还本利和占家户月可支配所得的比例情况,比例越大则房价负担能力越低。一般而言,摊还额度少于家户所得的三成,对民众是合理的负担;若占了五成以上,负担能力就是过低。

“住宅负担能力指数”便是由贷款负担率变形而得,为一项国际通用的指标。

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