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【商业物业贷款详解】

2020-01-22

 

商业物业买卖,一直是新西兰众多投资方式中比较受欢迎的一种。相比起住宅物业,商业物业在购买过程中的贷款相对来说是比较复杂的。投资者和银行在一笔贷款中关注的点也很不一样。今天我们就给大家简单介绍一下。

 

 

一般商业物业的购买, 用途总体来说分两种:自用或投资。我们主要今天说说用作投资的贷款。(海外买家可以寻求asset finance做贷款,以后我们会详细分析)。

 

对于商业物业,银行在审批贷款时关注的点一般有以下几个:物业的位置,物业的状况,租金收入,租客的状况,客户的自身状况。

 

物业的位置直接限制或影响到客源,客流,生意类型,和租金收入等等,是银行非常关注的一个点。

 

物业的状况指的是,银行会关注物业的建造年限和每年的维护费用等。年限较久的物业业主可能每年就得花费更多的费用去维护。

 

还有一个就是物业抗震指数。目前银行是按照2004的建筑标准NBS-NEW BUILDING STANDARD给物业评估抗震指数。一般来说,抗震指数67%或者以上银行是可以贷款的。低于这个数字银行会需要了解业主的加固计划和相关的费用。潜在的维护费用,会减少物业的现金流,从而影响到贷款额。

 

租约期限是指当前到租约到期的时间,并不包括续租权RIGHT TO RENEWAL。对于银行来说,租约期限是越长越好,最低起步期限最好3 年。但是具体能接受的最低年限还要综合其他的因素来考虑,不能一概而论。

 

租金收入主要是看租客的租金有没有滞纳,从一个侧面反映这个租客的生意状况,能不能按时交租金。

 

租客状况是指租客的生意性质,是否刚需生意,是小商家还是大型连锁品牌。租客是否已经长期经营同一个生意。

 

客户自身状况是指客户自身的资产负债状况。资产与负债的比例如何,是不是有额外的资产以应对有可能发生的意外情况,等等。这些都是银行在贷款的时候考量的因素。

 

在目前的大环境下,海外买家在自住物业市场里受限很大。那么对于买家身份没有限制的商业物业市场,理应受到更高的关注。尽管贷款年限比住房贷款短(不高于15年)利率比房贷高(目前5%起),但是比自住房普遍更高的租金回报5%-7%,租客负担大部分的费用,潜在的升值潜力(租金调涨),对买家身份要求不高这些闪光点,还是让商业物业投资成为很多投资人的心头好。

 

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